推動重建這些年的經驗得知:地主對未來耐震、無障礙新生活的嚮往,若無法勝過他們的擔心和害怕,這條重建路就會走很久,甚至無法開始。
地主究竟在擔心害怕什麼?
擔心被騙、擔心房子變小、擔心要出錢、擔心爛尾樓、擔心要多繳稅……
還有一種讓其他地主捶心肝的另類擔心——擔心房子分回來太多賣不掉。
這種因為蓋太多而來的甜蜜煩惱,非常少見,大致只會出現在下面兩個情形:
1.房子所在地區的法定容積率很高(如商業區)
2.房子現況沒有蓋足法定容積率(如平房或兩層樓的透天厝)
如果你是以上兩種狀況的地主,恭喜你,你的房子會透過危老重建或都更重建的方式而變大,但你也會因此需要更多的重建成本。
想多蓋,就要有多出成本的覺悟。但先拿錢出來蓋,和後來拿到新蓋好的房子,會有時間差。如果手頭沒有這麼多錢,想順利重建,在融資方面有兩種作法:
1.自建(或稱委建)——地主委託專業團隊,向銀行取得重建融資,等蓋好分回後,再找仲介來賣掉多蓋好的房子;
2.合建——與外部投資人(通常是建設公司)合作,地主出地,外部投資人出錢蓋房子。蓋好之後,房地互易,地主與外部投資者各取所需。
透過危老重建或都更重建最大的好處是爭取容積獎勵,也就是同樣大小的土地,可以蓋更多房子。我們建議地主,盡量爭取最多的容積獎勵,除了滿足自住,多的房子可以賣掉來補貼重建成本。這就是把餅做大的概念,餅愈大愈能分。
至於容積獎勵拿到了,重建資金從哪裡來、地主之間要怎麼分……等,這些技術問題,不管地主最終選擇自建或合建,都有合法、合理、合情,及符合最大利益的最適用方式可以處理。
人生苦短,早建早住早享受。