公辦都更是什麼?與自力都更、民辦都更差在哪?誰可以申請?

航空城自地自建案例
【航空城自地自建案例分享】法規、成本、費用一次看
2023-12-11
房屋修繕補助申請
【房屋修繕補助 2024 全攻略】申請流程、資格、利率一次告訴你!
2024-02-23

公辦都更是什麼?與自力都更、民辦都更差在哪?誰可以申請?

公辦都更是什麼

分享到

談到都市更新,大多數時候討論的是建商推動的民辦都市更新或所有權人主導的自力都更,不過新聞上有時會聽到「公辦都更」的專案。究竟都市更新計畫分類中公辦都更是什麼?為何政府要推動公辦都更?公辦都更與自辦都更、民辦都更有何差別?來看看本文的介紹吧!

公辦都更是什麼?法規為何?為何政府要推動公辦都更?

公辦都更是什麼

公辦都更是什麼?

公辦都更其實就是由政府出面統籌主導的都市更新計畫,屬於各個政府基於政策而推動的都市更新案。根據 110 年 05 月修正的都市更新條例第11條、第12條說明,公辦都更由中央主管機關或直轄市、縣(市)主管機關實施。

公辦都更的方式

政府可以透過不同的方式來推動,包括經由公開評選委託都市更新事業機構實施、主管機關自行實施等模式。

政府推動公辦都更的原因?

根據臺北市都市更新處說明:「公辦都市更新係政府基於公共利益及公共安全,主動引導更新地區之開發,達成改善居住環境品質、增加社會住宅存量及地區機能調節等目的。」

政府主導推動公辦都更的原因,通常可能來自:

當地的都更需求更為明確或緊急。例如 2023 年 9 月發生的大直新建案週邊臨宅下陷事件,臺北市政府就表示後續將以公辦都更方式推動重建。

或是規劃的都市更新基地中公有土地占多數,例如將大面積的老舊眷村集體整建等等。

又或者是基地廣大、產權複雜或各類因素導致都更整合困難等,因此由政府介入協助推動都市更新。

例如臺北市政府推動的「蘭州斯文里公辦都更案」整合蘭州國宅及斯文里週邊的舊宅。當地發展已久產權較複雜,加上屬於航高限制區,建商意願較低、所有權人整合都是一大難題。後續由政府協助整合後,目前已推動至斯文里三期計畫,期望藉由公辦都市更新,得以積極改善居民生活環境、加強都市防災功能。

公辦都更法規定義

以下是都市更新條例第 12 條說明全文「經劃定或變更應實施更新之地區,除本條例另有規定外,直轄市、縣(市)主管機關得採下列方式之一,免擬具事業概要,並依第三十二條規定,實施都市更新事業:
一、自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
二、同意其他機關(構)自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
依第七條第一項規定劃定或變更之更新地區,得由直轄市、縣(市)主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元後,依前項規定方式實施都市更新事業。
依第七條第二項或第八條規定由中央主管機關劃定或變更之更新地區,其都市更新事業之實施,中央主管機關得準用前二項規定辦理。」

公辦都更、自辦都更、民辦有何差別?

除了公辦都更外,一般談到都市更新,通常都是指由所有權人主導的自辦都更(自力都更)或是建商主導的民辦都更。

自辦都更(自力都更)

自辦都更就是由該基地所有權人來擔任都市更新主導者。從鄰居意願整合、資金籌措、銀行打交道、找建商都由所有權人全權辦理。建商只是受委託來蓋房子。蓋好後也由所有權人按協議區分產權,不用分給建商。

民辦都更

民辦都更則是由建商擔任主導,資金來源為建商本身,房子蓋好後除了屋主分配的比例外,其他為建商所有。也是十分常見的都市更新方式。

以下是公辦都更、自辦都更(自立都更)、民辦都更的比較表:

 

公辦都更

自辦都更(自立都更)

民辦都更

主導

政府

一般民眾(屋主)

建商

條件

根據法規向地方政府申請。例如臺北市公辦都更7599專案

資金來源

政府出資

自籌或向銀行貸款

建商

特徵

常見於都市裡大型、老舊區域,由公權力介入以便加速整合。

自行籌措、規劃與執行,無須與建商分產。不過風險、盈虧也由所有權人承擔。

 

實務執行做法

自行實施、委託實施、同意實施

完全自辦、委辦

協議合建、權利變換

公辦都更耗時嗎?要花多少時間?

不管是危老整合或都市更新,時間都是促成改建任務圓滿完成的催化劑。公辦都更由於地基廣大,政府協調整合上也更為不易。不過根據財團法人都市更新研究發展基金會 2016 年的統計大臺北地區,公辦都更案件平均審議時間是 1.72 年,相較民間都更案件平均審議時間 2.40年快約 8 個月。但當時臺北市、新北市合計僅 7 件樣本數較低,統計時間也只是案件送達後的審議時間。

如果從申辦到完工,公辦都更案件多數也需要 5-10 年的時間進行。

一般所有權人也可以申請公辦都更嗎?同意比例為何?

公辦都更通常以政府主導為主,不過臺北市為了加速推動都市更新計畫進行,112 年 3 月推出「公辦都更7599專案計畫」,為落實「早進場」、「擴量能」之政策理念,鼓勵更新地區內自主整合意願達75%之社區即可申請,市府將引入民間技術團隊辦理方案評估、財務試算及建築量體規劃,並同意臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者及徵求出資人。希冀透過擴大民間技術及資金投入,儘速協助老舊社區更新重建,公私協力成就都市再生。

旭日聯合建築師事務所,都市更新推動的好幫手

都市更新

旭日聯合建築師事務所以致力於改善提升空間環境品質為經營目標,獲得了許多優質獎項,包含新北市政府公共工程優質獎、桃園市政府公共工程金品獎 優等(監造)等。旭日擁有多元的服務項目:建築設計監造、危老重建、整建維護、室內裝修、室裝審查騎樓整平。2021年起拓展版圖從危老重建到都市更新版圖,與政府共同推動整合都更案。若有任何都市更新計畫相關問題,歡迎立即聯繫我們

延伸閱讀:

危老是什麼?一次帶你搞懂大家都在談的危老條例「獎」什麼?