公辦都更是什麼？與自力都更、民辦都更差在哪？誰可以申請？
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2023-12-11
臺北市防災型都更定義是什麼？容積獎勵、同意比例為何？跟一般都更有何差異？
2024-05-24談到都市更新，大多數時候討論的是建商推動的民辦都市更新或所有權人主導的自力都更，不過新聞上有時會聽到「公辦都更」的專案。究竟都市更新計畫分類中公辦都更是什麼？為何政府要推動公辦都更？公辦都更與自辦都更、民辦都更有何差別？來看看本文的介紹吧！
公辦都更是什麼？法規為何？為何政府要推動公辦都更？
公辦都更是什麼？
公辦都更其實就是由政府出面統籌主導的都市更新計畫，屬於各個政府基於政策而推動的都市更新案。根據 110 年 05 月修正的都市更新條例第11條、第12條說明，公辦都更由中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關實施。
公辦都更的方式
政府可以透過不同的方式來推動，包括經由公開評選委託都市更新事業機構實施、主管機關自行實施等模式。
政府推動公辦都更的原因？
根據臺北市都市更新處說明：「公辦都市更新係政府基於公共利益及公共安全，主動引導更新地區之開發，達成改善居住環境品質、增加社會住宅存量及地區機能調節等目的。」
政府主導推動公辦都更的原因，通常可能來自：
當地的都更需求更為明確或緊急。例如 2023 年 9 月發生的大直新建案週邊臨宅下陷事件，臺北市政府就表示後續將以公辦都更方式推動重建。
或是規劃的都市更新基地中公有土地占多數，例如將大面積的老舊眷村集體整建等等。
又或者是基地廣大、產權複雜或各類因素導致都更整合困難等，因此由政府介入協助推動都市更新。
例如臺北市政府推動的「蘭州斯文里公辦都更案」整合蘭州國宅及斯文里週邊的舊宅。當地發展已久產權較複雜，加上屬於航高限制區，建商意願較低、所有權人整合都是一大難題。後續由政府協助整合後，目前已推動至斯文里三期計畫，期望藉由公辦都市更新，得以積極改善居民生活環境、加強都市防災功能。
公辦都更法規定義
公辦都更、自辦都更、民辦有何差別？
除了公辦都更外，一般談到都市更新，通常都是指由所有權人主導的自辦都更（自力都更）或是建商主導的民辦都更。
自辦都更（自力都更）
自辦都更就是由該基地所有權人來擔任都市更新主導者。從鄰居意願整合、資金籌措、銀行打交道、找建商都由所有權人全權辦理。建商只是受委託來蓋房子。蓋好後也由所有權人按協議區分產權，不用分給建商。
民辦都更
民辦都更則是由建商擔任主導，資金來源為建商本身，房子蓋好後除了屋主分配的比例外，其他為建商所有。也是十分常見的都市更新方式。
以下是公辦都更、自辦都更（自立都更）、民辦都更的比較表：
公辦都更耗時嗎？要花多少時間？
不管是危老整合或都市更新，時間都是促成改建任務圓滿完成的催化劑。公辦都更由於地基廣大，政府協調整合上也更為不易。公辦都更案件平均審議時間是 1.72 年，相較民間都更案件平均審議時間 2.40年快約 8 個月。但當時臺北市、新北市合計僅 7 件樣本數較低，統計時間也只是案件送達後的審議時間。
如果從申辦到完工，公辦都更案件多數也需要 5-10 年的時間進行。
一般所有權人也可以申請公辦都更嗎？同意比例為何？
公辦都更通常以政府主導為主，不過臺北市為了加速推動都市更新計畫進行，112 年 3 月推出「公辦都更7599專案計畫」，為落實「早進場」、「擴量能」之政策理念，鼓勵更新地區內自主整合意願達75%之社區即可申請，市府將引入民間技術團隊辦理方案評估、財務試算及建築量體規劃，並同意臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者及徵求出資人。希冀透過擴大民間技術及資金投入，儘速協助老舊社區更新重建，公私協力成就都市再生。
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