根據內政部資料統計危老條例於106年5月10日公布施行至今，重建計畫申請已累積2,550案，核定成功的案件高達2,056案。危老重建逐漸成為大家重建房屋的首要選擇，在整合與建商洽談的過程中，除了需注意房屋產權、合法建物的認定外，重建完成後，屋主與建商的建物分配也成為民眾主要擔心的議題，下面我們將教你計算，危老重建比例分配，帶你遠離建商陷阱。

危老重建是什麼？危老vs都更大不同

危老重建2方法，謹慎選擇維護地主權益

1.合建

由建方全權整合規劃並管控整合房屋重建等工作，包括：

• 與屋主洽談
• 評估建物條件
• 備妥向政府部門的資料
• 銷售、預售
• 發包營造廠
• 監造
• 交屋
• 客服

完工後的房屋，除了屋主應分得的部分，其餘皆須交由建方銷售，所得也全數歸建方所有。

2.委建

屋主主導整個重建工作，但可委託建方或建築經理公司來協助執行，包括：

• 申請
• 銷售
• 發包營造廠
• 監造

房屋銷售所得歸屋主所有，合作建方或建築經理公司需向屋主領取服務諮詢費。

危老重建分配比例—協議合建分配

協議合建意指地主與建設公司合作，按照彼此認定的價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後的建物坪數及土地面積比例，危老同意比例與都更同意比例不同，需取得全數屋主同意才可實施。

以協議合建分配的方式進行危老重建，好處是僅須擬訂重建計畫送審核定後，即依一般建管程序辦理，與建商洽談至建照掛照或銀行信託前的整個過程中，都可以簽署合建契約，對於屋主及業者都有一定的保障。

協議合建怎麼計算分配建物比例

1.協議分配

協議分配是指屋主與合建的建商業者，共同討論建物重建完成後的分配比例，屋主需注意契約內的坪數分配，以維護自身權益。

2.原建物面積的一定比例

土地面積Ｘ法定容積率Ｘ容積獎勵上限Ｘ公設轉換率Ｘ約定分配比率＝應得坪數

以業主原有土地100坪做計算，若是該公寓位於台北市，土地使用分區為第三種住宅區，法定容積率為225%，未來可申請的容積獎勵為40%，而一般來說，公設比會介於1.55至1.65之間，一般以1.6計算。

根據計算業主總興建的約略坪數為504坪，在與建商洽談分配比例時，通常房價愈高的地方，建商分配比率愈低、地主愈高；反之，房價愈低，建商分配比率愈高、地主愈低。以台北市來說，分配比率大致落在50%至70%之間。

若是業主與建商洽談的分回比例為70%，在重建完成後，業主便可得到352.8坪。在最後交屋時，屋主需注意契約內容，在適度的考量下，尋找可信任的建商，才可以避免重建完成後的分配糾紛。

危老重建補助及稅賦優惠怎麼算？

危老重建的政策利多主要分為以下三大項：

費用補助

費用補助主要是針對委建的民眾，提供地主耐震評估及重建計畫費用補助，以及工程融資利率等優惠。

容積獎勵

容積獎勵上限是，基準容積的1.3倍或原建築容積加基準容積的0.15 倍，再加上時程獎勵及規模獎勵（上限10%），詳情可查閱政府官網。

稅務減免

重建期間及重建後的地價稅、房屋稅在政策的保障下，有一定的優惠，包括重建期間無法使用土地者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅徵收減半2年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物2年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收10年等政策。

危老重建推動首選—旭日聯合建築師事務所

旭日聯合建築師事務所除了建築設計的本業之外，在危老條例實施後，清楚了解這項條例對住戶想要更新房屋的需求有很大的幫助，特別是四五層公寓住戶很少有機會可以讓建商主動提出都更計畫。因此，除了團隊成員積極取得台北巿政府的「危老重建推動師」資格，更於2019年成立「信義永春危老重建工作站」提供民眾諮詢，成立三年多來，已舉辦超過百場的說明會，讓更多住戶瞭解法令與自己權益的關係。如果有任何危老重建的相關問題，歡迎到官方Line帳號聯繫我們，我們將盡快為您服務！

延伸閱讀：台北市信義區市政府站危老重建工程