危老重建地主與建商該如何分配?教你計算,遠離建商陷阱!

危老是什麼?一次帶你搞懂大家都在談的危老條例「獎」什麼?
2022-11-29

危老重建地主與建商該如何分配?教你計算,遠離建商陷阱!

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根據內政部資料統計危老條例於106年5月10日公布施行至今,重建計畫申請已累積2,550案,核定成功的案件高達2,056案。危老重建逐漸成為大家重建房屋的首要選擇,在整合與建商洽談的過程中,除了需注意房屋產權、合法建物的認定外,重建完成後,屋主與建商的建物分配也成為民眾主要擔心的議題,下面我們將教你計算,危老重建比例分配,帶你遠離建商陷阱。

危老重建是什麼?危老vs都更大不同

 

項目 危老重建 都市更新
說明 依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」申請並重建。 依據「都市更新條例」,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。
基地面積 沒有限制。 ≥1,000 平方公尺,若是面積≥500平方公尺需經都更審議會同意。
同意比例 地主一定要100%同意 位於政府劃定的更新地區內,需超過75%地主同意沒有位於政府劃定的更新地區內,需先申請「自行劃定更新地區」,並超過80%地主同意
實施方式 合建:由地主與建商共同合作興建大樓自地自建:地主出地及資金興建,委由「建經公司」擔任專業顧問 公辦都更:政府自行推動,或透過公開評選建商、不動產開發業者自辦都更:地主自行出資委託建商興建民辦都更:地主出地、建商出資
分配方式 協議合建分配 權利變換協議合建
費用補助 耐震評估及重建計畫費用補助工程融資利率優惠 更新會運作費用補助工程融資利率優惠
賦稅優惠 房屋稅、地價稅 房屋稅、地價稅、土增稅、契稅

危老重建2方法,謹慎選擇維護地主權益

1.合建

由建方全權整合規劃並管控整合房屋重建等工作,包括:

  • 與屋主洽談
  • 評估建物條件
  • 備妥向政府部門的資料
  • 銷售、預售
  • 發包營造廠
  • 監造
  • 交屋
  • 客服

完工後的房屋,除了屋主應分得的部分,其餘皆須交由建方銷售,所得也全數歸建方所有。

2.委建

屋主主導整個重建工作,但可委託建方或建築經理公司來協助執行,包括:

  • 申請
  • 銷售
  • 發包營造廠
  • 監造

房屋銷售所得歸屋主所有,合作建方或建築經理公司需向屋主領取服務諮詢費。

危老重建分配比例—協議合建分配


協議合建意指地主與建設公司合作,按照彼此認定的價值比率,由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後的建物坪數及土地面積比例,危老同意比例與都更同意比例不同,需取得全數屋主同意才可實施。

以協議合建分配的方式進行危老重建,好處是僅須擬訂重建計畫送審核定後,即依一般建管程序辦理,與建商洽談至建照掛照或銀行信託前的整個過程中,都可以簽署合建契約,對於屋主及業者都有一定的保障。

協議合建怎麼計算分配建物比例

1.協議分配

協議分配是指屋主與合建的建商業者,共同討論建物重建完成後的分配比例,屋主需注意契約內的坪數分配,以維護自身權益。

2.原建物面積的一定比例

土地面積X法定容積率X容積獎勵上限X公設轉換率X約定分配比率=應得坪數

以業主原有土地100坪做計算,若是該公寓位於台北市,土地使用分區為第三種住宅區,法定容積率為225%,未來可申請的容積獎勵為40%,而一般來說,公設比會介於1.55至1.65之間,一般以1.6計算。

根據計算業主總興建的約略坪數為504坪,在與建商洽談分配比例時,通常房價愈高的地方,建商分配比率愈低、地主愈高;反之,房價愈低,建商分配比率愈高、地主愈低。以台北市來說,分配比率大致落在50%至70%之間。

若是業主與建商洽談的分回比例為70%,在重建完成後,業主便可得到352.8坪。在最後交屋時,屋主需注意契約內容,在適度的考量下,尋找可信任的建商,才可以避免重建完成後的分配糾紛。


危老重建補助及稅賦優惠怎麼算?

危老重建的政策利多主要分為以下三大項:

費用補助

費用補助主要是針對委建的民眾,提供地主耐震評估及重建計畫費用補助,以及工程融資利率等優惠。

容積獎勵

容積獎勵上限是,基準容積的1.3倍或原建築容積加基準容積的0.15 倍,再加上時程獎勵及規模獎勵(上限10%),詳情可查閱政府官網。

稅務減免

重建期間及重建後的地價稅、房屋稅在政策的保障下,有一定的優惠,包括重建期間無法使用土地者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅徵收減半2年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物2年未移轉且繼續持有者,最長可再享有房屋稅減半徵收10年等政策。


危老重建推動首選—旭日聯合建築事務所

團隊以Archer為共同建築理念,能夠精準詮釋建築作品,並對專業領域充滿熱情。團隊致力於幫助大眾的老屋重建工作,成立「信義永春危老重建工作站」提供民眾諮詢、舉辦百場以上的說明會,擁有2位績優危老重建推動師的證照及高品質的服務取得多數屋主的信任與支持。
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延伸閱讀:台北市信義區市政府站危老重建工程