危老重建評量表｜危老建築重建缺點v.s.優點：適合老屋的安全改造與現代化更新

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如何計算建築容積率與建蔽率？危老重建與都更必看！蓋房子前你應該要先知道的土地知識。

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無論是房產買賣、建地蓋房，以及國家重視的都更，民眾對於建築容積計算或是建蔽率知識需事先了解，對於自身權益才有基本認知。我們可透過內政部地政司的非都市土地使用管制規則了解容積率規定，或是查詢縣市政府了解容積計算，如新北市都更麻吉網。想知道如容積率是什麼，台灣土地大部分制定的住二容積率、住三容積率是多少？以及容積率規定該如何查詢，就跟著本文看下去吧。

建蔽率是什麼

建蔽率又稱建築密度或建築覆蓋率，指建築基地上，建築物的水平投影面積與建築基地面積的比值。簡單解釋為一塊空地可以蓋多少建築面積，其餘面積作為通路、綠化等等公共空間。雖然建蔽率越大代表個人空間越寬闊，但是都市計畫會參考地形地質、土地使用狀況和道路寬度等等，公領域和私領域需相互分配，因此中央政府訂定都市計畫法臺灣省施行細則，說明土地使用分區，各縣市政府再詳細設計，如臺北市土地使用分區管制自治條例，讓土地可以得到良好安全運用，提升市容舒適感。

建蔽率計算方式

建蔽率 = 建築面積（單層可建築最大平面面積） ÷ 基地面積
建築面積 = 基地面積 × 建蔽率。
例如：100坪的土地，其建蔽率是60%，單層可建築最大平面面積為60坪。

容積率是什麼

是指總建築面積與建築用地面積的比值，簡單解釋為一塊空地可以蓋多少層樓。容積率規定可有效控制都市發展，若容積率越大，居住人數越多，可能會影響住戶的居住品質，因此，除了明白容積率規定之外，還需考量基地大小與建蔽率。為了打造良好的都市景觀和建築彈性，政府會依據土地區域規劃建築容積計算，穩定都市發展和地價。

容積率計算方式

容積率 = 容積總樓地板面積 ÷ 基地面積，容積總樓地板面積 = 基地面積 × 容積率
例如：100坪的土地，其容積率為225%容積總樓地板面積上限為225坪。

查詢建蔽率和容積率方式

1. 國家將土地分類為都市土地、非都市土地、國家公園土地
2. 可在全國土地使用分區、土地登記謄本查詢土地區別，再依照各縣市政府公告土地使用細則，了解城市規劃，如臺北市政府都市發展局、內政部營建署。
3. 因城市政策改變，土地的使用方式可能會產生複雜變化，可諮詢地政士了解時下土地法規。

都市土地分區	非都市土地分區
住宅區	特定農業區
商業區	一般農業區
工業區	工業區
行政區	鄉村區
文教區	森林區
體育運動區	山坡地保育區
風景區	風景區
保存區	國家公園區
保護區	河川區
農業區	海域區
其他使用區

住二容積率

土地區域	區域說明	縣市範例	建蔽率	容積率
第二住宅區	為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。	臺北	35%	120%
第二住宅區		臺北	35%	120%
第二之一種住宅區	第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。	臺北	35%	160%
第二之二種住宅區	第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。	臺北	35%	225%

住三容積率

土地區域	區域說明	縣市範例	建蔽率	容積率
第三住宅區	為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。	臺北	45%	225%
第三住宅區		臺北	45%	225%
第三之一種住宅區	第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。	臺北	45%	300%
第三之二種住宅區	第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。	臺北	45%	400%

※詳細與最新都市計畫請參考內政部營建署

臺北市各區商業區/住宅區的容積率 & 建蔽率比較

市	地區	分區	建蔽率	容積率
臺北市	住宅區	二類	35%	120%
		三類	45%	225%
		四類	50%	300%
	商業區	一類	55%	360%
		二類	65%	630%
		三類	65%	560%
		四類	75%	800%

新北市各區商業區/住宅區的容積率 & 建蔽率比較

市	地區	分區	建蔽率	容積率
新北市	板橋	住宅區	50%	300%
	板橋	商業區	70%	460%
	三重／新莊／永和／中和	住宅區	50%	300%
	三重／新莊／永和／中和	商業區	70%	440%
	三峽	住宅區	60%	210%
	三峽	商業區	80%	350%
	台北大學社區特定區	住宅區	60%	210%
	台北大學社區特定區	商業區	80%	320%
	蘆洲	住宅區	50%	200%
	蘆洲	商業區	60%	320%
	五股／泰山／土城(頂埔)	住宅區	50%	200%
	五股／泰山／土城(頂埔)	商業區	70%	300%
	樹林	住一	60%	260%
		住二	50%	250%
		住三	60%	120%
		商業區	80%	380%
	樹林(三多里)	住宅區	50%	200%
	樹林(三多里)	商業區	70%	320%
	樹林(山佳)	住宅區	50%	180%
	樹林(山佳)	商業區	70%	500%
	龍壽、迴龍	住宅區	50%	240%
	石碇	住宅區	60%	280%
	石碇	商業區	80%	360%
	深坑	住宅區	50%	200%
	瑞芳／澳底／八里(龍形)	住宅區	50%	200%
	瑞芳／澳底／八里(龍形)	商業區	70%	280%
	石門	住宅區	60%	200%
	石門	商業區	80%	280%
	鶯歌	住宅區	50%	200%
	鶯歌	商業區	70%	350%
	鶯歌(鳳鳴)	住宅區	60%	120%
	鶯歌(鳳鳴)	商業區	60%	300%
	三芝／北海岸風景特定區	住宅區	50%	180%
	三芝／北海岸風景特定區	商業區	70%	240%
	金山	住一	50%	150%
		住二	50%	180%
		商一	60%	180%
		商二	70%	240%
	萬里	住宅區	50%	180%
	萬里	商業區	70%	300%
	雙溪／野柳風景特定區	住宅區	60%	180%
	雙溪／野柳風景特定區	商業區	80%	240%
	平溪	住宅區	50%	120%
	平溪	商業區	70%	240%
	烏來水源特定區／坪林水源特定區	住宅區	50%	120%
	烏來水源特定區／坪林水源特定區	商業區	60%	180%
	十分風景特定區	住宅區	40%	80%
	十分風景特定區	商業區	50%	100%
	新店	住三	50%	280%
		住四	50%	300%
		商二	70%	420%
		商三	70%	440%
		景觀商業區	60%	300%
	新店水源特定區	住一	30%	60%
		住二	50%	120%
		商業區	60%	180%
	土城	住一	60%	180%
		住二	60%	240%
		商一	80%	240%
		商二	80%	320%
	板橋(浮洲)	住宅區(區段徵收)	60%	240%
		住宅區(再發展區)	60%	160%
		商業區	70%	300%
	汐止	住一	50%	200%
住二		50%	240%
商業區		70%	320%
淡水	住宅區	60%	200%
淡水	商業區	80%	320%
淡水(竹圍)	住一	40%	120%
	住二	50%	225%
	住三	50%	360%
	住四	50%	240%
	住四之一	50%	228%
	商一	70%	360%
	商二	70%	400%
八里	住一	50%	200%
	住二	40%	200%
	商一	70%	300%
	商二	50%	300%
林口特定區	住一	40%	120%
	住二	50%	150%
	住三	60%	180%
	住四	60%	240%
	住五	60%	300%
	中心商業區	70%	500%
	建成商業區	80%	320%
	鄰里商業區	70%	280%
淡海新市鎮特定區	住一之一	50%	120%
	住二	35%	180%
	住三	35%	230%
	住三之一	50%	230%
	住四	35%	260%
	住五	35%	320%
	住五之一	50%	320%
	住六	35%	400%
	商二	50%	500%
	商二之一	70%	500%
	商三	70%	700%
	商三之一	70%	700%
	鄰里商業區	40%	200%
台北港特定區	住一	50%	120%
	住二	40%	200%
	住三	50%	200%
	商一	70%	240%
	商二	70%	280%
	商三	50%	300%
	商四	70%	300%

備註一：板橋、三重、新莊、中和、永和、樹林、土城、汐止、淡水等9處，基地面臨 6 公尺以上未達 8 公尺之計畫道路或現有巷道，其住宅區容積率得從 200%酌予調整為240%。

備註二：實際資料以新北市政府公告為準。

建築容積計算，旭日聯合建築師事務所

旭日聯合建築師事務所以致力於改善提升空間環境品質為經營目標，獲得了許多優質獎項，包含新北市政府公共工程優質獎、桃園市政府公共工程金品獎優等（設計／監造）等。旭日擁有多元的服務項目：建築設計／監造、危老重建、整建維護、室內裝修、騎樓整平。2021年起拓展版圖從危老重建到都市更新版圖，與政府共同推動整合都更案。若有任何都市更新計畫相關問題，歡迎立即聯繫我們！

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