【自辦都更】都更門檻、辦理流程、費用分配懶人包
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想要自辦都更來提升居住品質但不知道從何下手嗎？今天這篇文章將為你介紹自辦都更的門檻、流程、優缺點、自辦都更和其他類型都更的費用差異、成功案例等等，讓你快速了解自辦都更的各個細節！
自辦都更是什麼？有哪些門檻？
自辦都更是什麼？
自辦都更，是指由一群土地或建築物的擁有者，多數決達成共識想進行都市更新後，自行發起，向政府申請成立都市更新會（也就是地主自己組成的法人團體組織），或是另找建商或都更事業機構協助辦理，在都市計畫的範圍內，進行建築物、土地、公共設施等的重建、整建或維護措施。通常自辦都更的動機來自於想要改善建築物不耐震、年久失修，或是想改善居住空間、環境美觀等。而政府也有許多獎勵機制來鼓勵都更，比如都更能夠享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等的稅務減免優惠。以下簡單整理自辦都更的兩大類型：自辦、委辦。
- 自辦
過半數或七位以上的土地及合法建築物所有權人，向政府立案成立「都市更新會」後，自行規劃都更案的計畫藍圖，並取得足夠比例的地主同意後，由地主集體出資或向銀行貸款，找營造商來完成都更。雖然自辦地主不用將都更後的坪數分給建商，但自辦的團體須十分熟悉建築、估價、都計、地政、財務、法律等知識，否則可能造成都更後地主反而集體利益受損。
- 委辦
土地及建築物所有權人委託合法專業的都更事業機構，或是建商代理實施、管理都更案件，委辦的資金來源一樣來自銀行貸款或自行籌備。
自辦都更有哪些門檻？
依據都市更新條例，社區想自辦都更，需符合以下三點門檻。
- 辦理都更的基地規模必須大於 1000 平方公尺，或是規模大於 500 平方公尺且經過都更審議會同意。
- 都更的基地地區需位於內政部國土管理署都市更新入口網或全國土地使用分區資料查詢系統所標示的都市計畫區域內。
- 都更的建築物須為老屋。比如屋齡大於30年的合法建築物可以重建，或是屋齡大於20年的合法建築物可以整建和維護。
自辦都更有哪些流程要跑？
以下說明自辦都更的大致流程有哪些。
1. 可行性研究階段
在開始自辦都更之前，需確認都更的基地地區符合上述都更的門檻。
2. 規劃與設計階段
一旦確定進行都更的可行性，土地及建築物所有權人需要開始規劃都更計畫概要。這包括制定建築設計方案、環境影響評估等。同時，也需要考慮到現有法規、技術可行性等因素和更新單元的劃定，確保都更計畫的有效性。
3. 籌組都市更新會
完成都更的計畫概要後，須由至少七位以上的土地及建築物所有權人聯合發起，申請都市更新會的立案，獲得地方政府的批准，拿到立案證書後，完成成立都市更新會。
4. 報送都更的事業概要
向都更基地的土地及合法建築物所有權人舉辦公聽會、報送公告欲都更的土地、建物範圍，和都更的整體計畫大綱，並且取得土地面積、合法建築物面積及所有權人數1 / 2 以上法定的都更同意比例。
5. 報送都市更新事業計畫
向都更基地的土地及合法建築物所有權人舉辦公聽會、報送公告都更的整體事業計畫細節，包含都更負責人、建築的更新設計、施工過程地主的安置措施、所有權人可獲得的容積獎勵、都更的財務計畫等，並且取得法定的都更同意比例，比如依據都市更新條例第37條，若是都更發起人、團體自行劃定更新單元，須達到4 / 5私有土地及私有合法建築物所有權人同意，及所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積的4 / 5同意。
6. 權利變換或協議合建計畫的制訂與通過
若是要實施委辦都更，就須與建商或是都更公司擬定權利變換或協議合建計畫，訂定完工後的利益分配。若是權利變換合約，會須 80 % 的都更基地土地所有權人同意方能通過，而若是協議合建合約，則須 100 % 的都更基地土地所有權人同意才能通過。
7. 都市更新審議委員會審核通過
將都市更新事業計畫書、事業計畫同意書、公聽會紀錄等檢附文件送往都市更新審議委員會審查至通過。
8. 都更實施至完成
由營造商或建商實際依計畫實施都更至完成。
9. 都市更新會解散與清算
都市更新會向主管機關申請解散，並進行該會的財產清算程序。
自辦都更的優缺點分析，雖然自辦都更費用低但風險較高。建議委託專業團隊來協助辦理。
以下列舉自辦都更的優缺點。
自辦都更優點
1. 都更基地的地主擁有都更的一切決策權
由於是自辦，在不違法的狀況內，大小事都能夠由地主自己投票決定，再和營造商磋商，比如何時撥多少款項，要怎麼做財務分配和坪數分配、都更總共要做哪些更新工程等，大小事的最終決策權都能在地主手上。
2. 都更後不必被建商瓜分坪數與利益
相比民辦和公辦都更須把利潤和土地分給實施者，也就是建商或其他都更機構，導致都更完地主的實拿坪數可能會較原本少，自辦都更所花費用較低，能夠由全部土地、建築物所有權人主導利益分配，不必分潤給實施者。
3. 公共利益提升
相比公辦都更和民辦都更會受外在的都更機構們不願意受理而無法進行，自辦都更只要多數地主同意且擁有共識，就能夠自主找都更顧問公司、營造商來辦理都更，提升多數人的公共利益。
4. 可得到容積獎勵和稅務減免
政府為了鼓勵都更推動，以提升城市發展和居家安全，依據都市更新建築容積獎勵辦法，只要滿足都更案的獎勵條件，就會給予容積獎勵，使土地擁有權人在原有基地上有更多興建空間，還有，政府也祭出稅務減免的優惠，包含土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅。
5. 可得到政府都更相關補助
以台北市為例，籌設更新會可獲得80萬補助，擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫則可各獲250萬補助，總計500萬元，對於自主進行都更的基地來說，是相當有感的支持。
自辦都更缺點
1. 前期需投入大量資金
由於自辦都更不似民辦和公辦會先由第三方出資投入都更，因此所有權人需本身就擁有能負擔都更工程的大量資金，或是跟銀行融資來投入都更。
2. 流程繁雜且須大量先備知識
地主自辦都更需要大量專業知識，包含建築、都市計劃的政策、地政、法律、財務等。而且由於每個細節都需要地主自主進行磋商與協議，因此通常會比民辦或公辦花費更多協調時間。
3. 須承擔較高風險
由於是自辦，因此都更可能失敗、賠錢、超出成本、被詐騙等等的風險都要由所有權人自行承擔。
自辦都更的成功案例
天母樺園原本是海砂屋建築物，是住宅裡最危險的一種，因此在 102 年被台北市政府迅行劃定為須都更地區，而社區地主就採自辦都更的方式，組建都市更新會，在 109 年也成功向市府申請都市更新案報核，預計天母樺園今年(2024)即可完工，是自辦都更的其一成功案例。
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