建築隨著社會及時間發展,出現年老失修的情況,影響居住安全。因此都市更新是政府與民眾共同關注的社會議題。對於民眾而言,都更是龐大且複雜的題目,都更條件怎麼談?都更分配比例該如何拿捏?新聞標題寫「都更一坪換一坪」的實際狀況是如何呢?各層住戶對於住宅需求不同,對於店家住戶而言,都更一樓可分幾坪?都更頂樓坪數如何計算?都更住戶要付錢嗎?關於都更坪數換算的各種疑問,就讓本文一一解釋吧。
都更用意是因都市計畫觀念興起、城市人口上升、建築年老、都市發展週期衰退。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。都更會根據土地價值、市場行情、現今法規以及未來社會需求等等考量規劃建築。例如:民國89年制定都市計畫法的建蔽率、容積率規範,新建築無法陽台外推、頂樓加蓋;高齡化台灣社會與城市人口上升,電梯設置成為民生需求;建築法規和材料技術進步,像是耐震、綠建築、防火防颱材料等等設計,都是新建築考量。
都更內容複雜,除了興建耗時費工,先期作業也需要投入許多心力,因為都更要符合住戶、地主、建商各自利益,圓滿協商不容易,先介紹基本都市更新條例和都市更新建築容積獎勵辦法提到的小知識,再說明都更一坪換一坪的可能條件。
都更方式
說明
重建
指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
整建
指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備,並改進公共設施。
維護
指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。
都更名詞
計算方式
容積率
指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比
容積率 = 容積總樓地板面積 ÷ 基地面積容積總樓地板面積 = 基地面積 × 容積率,例如:100坪的土地,其容積率為225%容積總樓地板面積上限為225坪。
建蔽率
稱建築密度或建築覆蓋率。建築基地上,建築物的水平投影面積與建築基地面積的比值。
建蔽率 = 建築面積(單層可建築最大平面面積) ÷ 基地面積
建築面積 = 基地面積 × 建蔽率,例如:100坪的土地,其建蔽率是60%,單層可建築最大平面面積為60坪。
土地使用分區
都市的土地劃分為允許或禁止某些用途的各個區域的過程。主要分為商業區、住宅區,以及規劃農業區、行政區、工業區、風景區等等。
查詢內政部不動產資訊平台。考量交通區域規劃、地質環境,每個住宅區或商業區所規範的容積率和建蔽率會不同。
容積獎勵
都更條例制定不同的項目與獎勵方式。當都更案提出其欲達成的項目,經核定可獲得一定的容積作為獎勵。都更案的容積獎勵上限為該基地基準容積的50%。
容積獎勵有多種項目,如綠建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等,每一項的不同等級有不同容積獎勵比率。
基地面積 × 容積率 × 容積獎勵比率 = 容積獎勵值
例如:100坪土地,容積率225%,綠建築銀級容積獎勵比率6%,其綠建築獎勵容積值=100 × 225% × 6% = 13.5坪。
都更種類
花費支付與收益
公辦都更
直轄市、縣(市)主管機關設置專責機構,經公開評選程序委託都市更新事業機構,自行實施都市更新。
政府規劃預算支付,政府與住戶公平分配都更後利益
自辦都更
由土地及合法建物所有權人組織更新團體,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行集資尋找建商、第三方管理公司協助,實施都市更新事業。
住戶100%支付和得到都更後利益
民辦都更
住戶、地主和建商共同合建。建商進行整合、開發,後續和地主和住戶協調土地、居住比例。
建商、住戶、地主支付,三方協議分配利益
地段價格影響建商投入的營造成本。好地段較要求好建材,興建成本高,但是完成後所獲得的銷售價值可能更高;而平價地段因市場漲幅範圍小,利潤空間有限,建商會想要更多銷售坪數賺取利潤,地主分回較少。
基地的形狀與規模、周圍設施和交通,會影響都更後的房屋比例。例如:基地方正、鄰近商圈、捷運、公園,房屋好銷售。
考量建蓋新建築的容積率、建蔽率、容積獎勵等等條件,建商認為少住戶矮樓層房屋(1~3樓層),權利分配較容易,高容積率的土地分區也能讓屋主有機會獲得更多都更利益。
興建房屋需要大型機具進出,容易使環境損壞,以及考量容積率退縮問題,四米~六米的巷弄對於建商是一大挑戰。通常建商會選擇臨路旁的都更基地,好興建也易銷售。
都更重建期間,建商提供地主租金補貼,其中若有黃金店面,租金補貼金額更高,所費不貲,同樣納入都更成本。
都更後的新建築,屋主是依照土地持分大小取得面積,非依現有建物的實際坪數換算。土地持分意思是,若兩個人共同擁有一塊完整土地,一人對此土地產權各持有1/2權限。重建坪數越大,屋主的土地持分越大,所得坪數越多。若與建商合建,則需計算雙方的都更分配比例。
都更重建的坪數與土地使用分區的容積率、容積獎勵有關。以台北第三種住宅區為例,容積率225%,假設可申請到40%容積獎勵,1坪基地面積可蓋出3.15容積坪,約可換算出4.88權狀坪,4.88坪再依比例分配給合建建商與屋主。過去的老公寓在容積率管制前興建,原容積率可能超過300%,想要公式計算出一坪換一坪的結果,相當困難。
1坪基地面積 x 225%容積率 x 140%容積獎勵 = 3.15坪
3.15坪 x 1.55坪效係數 = 4.88坪
目前市場主流是地主和建商合建都更案,建商投入的營建成本,會透過比例收回重建後的房屋坪數,目前地主和建商的比例分配是50對50到 60對40 ~ 50之間。高房價區域,地主可分少量坪數給建商,若是平價區域,建商分回的坪數佔比較高些。
地主是依照產權登記所得到的坪數,因此頂樓住戶仍以土地持份大小分配都更後坪數。台灣常見的「頂樓加蓋」,可與建商協調頂樓補償費。
都更分配比例名詞
土地持份
有多少人持有同一塊土地
兩個人共同平均持擁有一塊完整土地,一人對此土地產權各持有1/2權限。平方公尺 / 3.3 =坪
坪效(銷坪)
一坪土地可蓋出多少坪可銷售的權狀產權坪面積
陽台、雨遮等公設銷售坪數,未包含在建築容積坪數。
容積坪數+銷售坪數=建築總面積坪數,銷售係數通常是1.55~1.6
新北市城鄉發展副局長邱信智說明都更有成本。建議民眾要先了解自家土地的容積率和容積獎勵,基地興建一坪要花多少興建費用,蓋一坪要花20萬還是25萬,粗估總營造費用,最後調查目前位置的市場房價,低房價區域,建商會需要銷售更多戶數來平衡營造成本。
2.臨近大馬路或商業區旁邊
3.矮樓層房屋公寓
4.高容積率或高房價區域
根據都市更新條例採多數決,都更同意門檻(所有權人數與土地及建築物面積都需列入):
迅行劃定更新地區(如海砂屋作為政府優先處理區域):1/2
一般更新地區:3/4
非屬更新地區內自劃更新單元:4/5
簽約時請律師協助,逐一審查契約內容和協調,保障自身權利
確認土地信託、資金信託、起造人信託、租金補償或違建拆遷補貼、稅賦、契約有效期限
注意容積率、銷坪、銷坪係數、公設比、車位大小、容積分配比例、工程不中斷原則與時間點、都更土地範圍
若涉及容積移轉,應有回饋地主機制
地價稅
更新期間無法使用:免徵
更新期間仍可使用:減徵50%
更新後2年:減徵50%
房屋稅
更新後2年內所有權人未移轉,可延長減半徵收期間至喪失所有權為止,最多10年
土地增值稅
實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者:免徵
實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者:免徵
依權利變換取得的土地及建築物,在更新後第一次移轉時:減徵40%
不願參加權利變換而領取現金補償者:減徵40%
原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉者:減徵40%
契稅
依權利變換取得的土地及建築物,於更新後第一次移轉時:減徵40%
實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換者:免徵
原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移:減徵40%。
協議合建
地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比率,由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回
改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。
權利變換
更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業。完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。
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