都更坪數如何換算?想和建商談判成功,必須要知道的都更知識

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都更坪數如何換算?想和建商談判成功,必須要知道的都更知識

都更一樓可分幾坪

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建築隨著社會及時間發展,出現年老失修的情況,影響居住安全。因此都市更新是政府與民眾共同關注的社會議題。對於民眾而言,都更是龐大且複雜的題目,都更條件怎麼談?都更分配比例該如何拿捏?新聞標題寫「都更一坪換一坪」的實際狀況是如何呢?各層住戶對於住宅需求不同,對於店家住戶而言,都更一樓可分幾坪?都更頂樓坪數如何計算?都更住戶要付錢嗎?關於都更坪數換算的各種疑問,就讓本文一一解釋吧。

都更一樓可分幾坪

了解都更一坪換幾坪前,要先知道都更名詞

ALT=都更分配比例

都更用意是因都市計畫觀念興起、城市人口上升、建築年老、都市發展週期衰退。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。都更會根據土地價值、市場行情、現今法規以及未來社會需求等等考量規劃建築。例如:民國89年制定都市計畫法建蔽率容積率規範,新建築無法陽台外推、頂樓加蓋;高齡化台灣社會與城市人口上升,電梯設置成為民生需求;建築法規和材料技術進步,像是震、綠建築、防火防颱材料等等設計,都是新建築考量。

 

都更內容複雜,除了興建耗時費工先期作業也需要投入許多心力,因為都更要符合住戶、地主、建商各自利益,圓滿協商不容易,先介紹基本都市更新條例都市更新建築容積獎勵辦法提到的小知識,再說明都更一坪換一坪的可能條件。

 

都更方式

說明

重建

指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。

整建

指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備,並改進公共設施。

維護

指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。

 

都更名詞

說明

計算方式

容積率

指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比

容積率 = 容積總樓地板面積 ÷ 基地面積容積總樓地板面積 = 基地面積 × 容積率,例如:100坪的土地,其容積率為225%容積總樓地板面積上限為225坪。

建蔽率

稱建築密度或建築覆蓋率。建築基地上,建築物的水平投影面積與建築基地面積的比值。

建蔽率 = 建築面積(單層可建築最大平面面積) ÷ 基地面積

建築面積 = 基地面積 × 建蔽率,例如:100坪的土地,其建蔽率是60%,單層可建築最大平面面積為60坪。

土地使用分區

都市的土地劃分為允許或禁止某些用途的各個區域的過程。主要分為商業區、住宅區,以及規劃農業區、行政區、工業區、風景區等等。

查詢內政部不動產資訊平台。考量交通區域規劃、地質環境,每個住宅區或商業區所規範的容積率和建蔽率會不同。

容積獎勵

都更條例制定不同的項目與獎勵方式。當都更案提出其欲達成的項目,經核定可獲得一定的容積作為獎勵。都更案的容積獎勵上限為該基地基準容積的50%。

容積獎勵有多種項目,如綠建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等,每一項的不同等級有不同容積獎勵比率。

基地面積 × 容積率 × 容積獎勵比率 = 容積獎勵值

例如:100坪土地,容積率225%,綠建築銀級容積獎勵比率6%,其綠建築獎勵容積值=100 × 225% × 6% = 13.5坪。  

 

都更種類

說明

花費支付與收益

公辦都更

直轄市、縣(市)主管機關設置專責機構,經公開評選程序委託都市更新事業機構,自行實施都市更新。

政府規劃預算支付,政府與住戶公平分配都更後利益

自辦都更

由土地及合法建物所有權人組織更新團體,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行集資尋找建商、第三方管理公司協助,實施都市更新事業。

住戶100%支付和得到都更後利益

民辦都更

住戶、地主和建商共同合建。建商進行整合、開發,後續和地主和住戶協調土地、居住比例。

建商、住戶、地主支付,三方協議分配利益

建商評估都更的5個條件

1.地段位置影響建造成本

地段價格影響建商投入的營造成本。好地段較要求好建材,興建成本高,但是完成後所獲得的銷售價值可能更高;而平價地段因市場漲幅範圍小,利潤空間有限,建商會想要更多銷售坪數賺取利潤,地主分回較少。

 

都更條件怎麼談

2.房屋條件方正完善,容易帶動買氣

基地的形狀與規模、周圍設施和交通,會影響都更後的房屋比例。例如:基地方正、鄰近商圈、捷運、公園,房屋好銷售。

 

都更條件怎麼談

3.矮樓層房屋少住戶,都更分配比例較高

考量建蓋新建築的容積率、建蔽率、容積獎勵等等條件,建商認為少住戶矮樓層房屋(1~3樓層),權利分配較容易,高容積率的土地分區也能讓屋主有機會獲得更多都更利益。

都更條件怎麼談

4.小巷弄難進出

興建房屋需要大型機具進出,容易使環境損壞,以及考量容積率退縮問題,四米~六米的巷弄對於建商是一大挑戰。通常建商會選擇臨路旁的都更基地,好興建也易銷售。

 

都更條件怎麼談

5.租金補貼納入成本計算

都更重建期間,建商提供地主租金補貼,其中若有黃金店面,租金補貼金額更高,所費不貲,同樣納入都更成本。 

 

都更條件怎麼談

 地主需明白都更分配比例的3個關鍵

1.土地持分

都更條件怎麼談

都更後的新建築,屋主是依照土地持分大小取得面積,非依現有建物的實際坪數換算。土地持分意思是,若兩個人共同擁有一塊完整土地,一人對此土地產權各持有1/2權限。重建坪數越大,屋主的土地持分越大,所得坪數越多。若與建商合建,則需計算雙方的都更分配比例。

 

2.都更容積率

都更條件怎麼談

 

都更重建的坪數與土地使用分區的容積率容積獎勵有關。以台北第三種住宅區為例,容積率225%,假設可申請到40%容積獎勵,1坪基地面積可蓋出3.15容積坪,約可換算出4.88權狀坪,4.88坪再比例分配合建建商與屋主。過去的老公寓在容積率管制前興建,原容積率可能超過300%,想要公式計算出一坪換一坪的結果,相當困難。

1坪基地面積 x 225%容積率 x 140%容積獎勵 = 3.15坪

3.15坪 x 1.55坪效係數 = 4.88坪

 

3.都更分配比例

都更條件怎麼談

目前市場主流是地主和建商合建都更案,建商投入的營建成本,會透過比例收回重建後的房屋坪數,目前地主和建商的比例分配是50對50到 60對40 ~ 50之間。高房價區域,地主可分少量坪數給建商,若是平價區域,建商回的坪數佔比較高些。

都更頂樓坪數怎麼算?

地主是依照產權登記所得到的坪數,因此頂樓住戶仍以土地持份大小分配都更後坪數。台灣常見的「頂樓加蓋」,可與建商協調頂樓補償費。

 

都更分配比例名詞

說明

 

土地持份

有多少人持有同一塊土地

兩個人共同平均持擁有一塊完整土地,一人對此土地產權各持有1/2權限。平方公尺 / 3.3 =坪

坪效(銷坪)

一坪土地可蓋出多少坪可銷售的權狀產權坪面積

陽台、雨遮等公設銷售坪數,未包含在建築容積坪數。

容積坪數+銷售坪數=建築總面積坪數,銷售係數通常是1.55~1.6

都更一坪換一坪可能性

新北市城鄉發展副局長邱信智說明都更有成本。建議民眾要先了解自家土地的容積率和容積獎勵,基地興建一坪要花多少建費用,蓋一坪要花20萬還是25萬,粗估總營造費用,最後調查目前位置的市場房價,低房價區域,建商會需要銷售更多戶數來平衡營造成本。

符合一坪換一坪的4項可能條件:

1.自辦都更

都更一樓可分幾坪

2.臨近大馬路或商業區旁邊

都更一樓可分幾坪

3.矮樓層房屋公寓

都更一樓可分幾坪

4.高容積率或高房價區域

都更一樓可分幾坪

 

都更條件怎麼談,合約看清楚?

根據都市更新條例採多數決,都更同意門檻(所有權人數與土地及建築物面積都需列入):

  • 迅行劃定更新地區(如海砂屋作為政府優先處理區域):1/2

  • 一般更新地區:3/4

  • 非屬更新地區內自劃更新單元:4/5

談都更條件的建議:

 

  1. 簽約時請律師協助,逐一審查契約內容和協調,保障自身權利

  2. 確認土地信託、資金信託、起造人信託、租金補償或違建拆遷補貼、稅賦、契約有效期限

  3. 注意容積率、銷坪、銷坪係數、公設比、車位大小、容積分配比例、工程不中斷原則與時間點、都更土地範圍

  4. 若涉及容積移轉,應有回饋地主機制

都更稅賦減免項目

 

 

說明

地價稅

更新期間無法使用:免徵

更新期間仍可使用:減徵50%

更新後2年:減徵50%

房屋稅

更新後2年:減徵50%

更新後2年內所有權人未移轉,可延長減半徵收期間至喪失所有權為止,最多10年

土地增值稅

實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者:免徵

實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者:免徵

依權利變換取得的土地及建築物,在更新後第一次移轉時:減徵40%

不願參加權利變換而領取現金補償者:減徵40%

原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉者:減徵40%

契稅

依權利變換取得的土地及建築物,於更新後第一次移轉時:減徵40%

實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換者:免徵

原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移:減徵40%。

都更權益

 

 

說明

協議合建

地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比率,由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回

改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

權利變換 

更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業。完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。

推動重建的好幫手,旭日聯合建築師事務所

都更坪數換算

旭日聯合建築師事務所致力於改善提升空間環境品質,獲得了許多獎項,包含新北市政府公共工程優質獎、桃園市政府公共工程金品獎 優等(設計/監造)等。多元的服務項目包括:室內裝修、老公寓加裝電梯、外牆拉皮、建築設計/監造、危老重建、都更重建。若有任何相關問題,歡迎到官方Line帳號聯繫我們,共創更好的居住品質!

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