都更坪數如何換算？想和建商談判成功，必須要知道的都更知識
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建築隨著社會及時間發展，出現年老失修的情況，影響居住安全。因此都市更新是政府與民眾共同關注的社會議題。對於民眾而言，都更是龐大且複雜的題目，都更條件怎麼談？都更分配比例該如何拿捏？新聞標題寫「都更一坪換一坪」的實際狀況是如何呢？各層住戶對於住宅需求不同，對於店家住戶而言，都更一樓可分幾坪？都更頂樓坪數如何計算？都更住戶要付錢嗎？關於都更坪數換算的各種疑問，就讓本文一一解釋吧。
了解都更一坪換幾坪前，要先知道都更名詞
都更用意是因都市計畫觀念興起、城市人口上升、建築年老、都市發展週期衰退。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。都更會根據土地價值、市場行情、現今法規以及未來社會需求等等考量規劃建築。例如：民國89年制定都市計畫法的建蔽率、容積率規範，新建築無法陽台外推、頂樓加蓋；高齡化台灣社會與城市人口上升，電梯設置成為民生需求；建築法規和材料技術進步，像是耐震、綠建築、防火防颱材料等等設計，都是新建築考量。
都更內容複雜，除了興建耗時費工，先期作業也需要投入許多心力，因為都更要符合住戶、地主、建商各自利益，圓滿協商不容易，先介紹基本都市更新條例和都市更新建築容積獎勵辦法提到的小知識，再說明都更一坪換一坪的可能條件。
建商評估都更的5個條件
1.地段位置影響建造成本
地段價格影響建商投入的營造成本。好地段較要求好建材，興建成本高，但是完成後所獲得的銷售價值可能更高；而平價地段因市場漲幅範圍小，利潤空間有限，建商會想要更多銷售坪數賺取利潤，地主分回較少。
2.房屋條件方正完善，容易帶動買氣
基地的形狀與規模、周圍設施和交通，會影響都更後的房屋比例。例如：基地方正、鄰近商圈、捷運、公園，房屋好銷售。
3.矮樓層房屋少住戶，都更分配比例較高
考量建蓋新建築的容積率、建蔽率、容積獎勵等等條件，建商認為少住戶矮樓層房屋（1~3樓層），權利分配較容易，高容積率的土地分區也能讓屋主有機會獲得更多都更利益。
4.小巷弄難進出
興建房屋需要大型機具進出，容易使環境損壞，以及考量容積率退縮問題，四米~六米的巷弄對於建商是一大挑戰。通常建商會選擇臨路旁的都更基地，好興建也易銷售。
5.租金補貼納入成本計算
都更重建期間，建商提供地主租金補貼，其中若有黃金店面，租金補貼金額更高，所費不貲，同樣納入都更成本。
地主需明白都更分配比例的3個關鍵
1.土地持分
都更後的新建築，屋主是依照土地持分大小取得面積，非依現有建物的實際坪數換算。土地持分意思是，若兩個人共同擁有一塊完整土地，一人對此土地產權各持有1/2權限。重建坪數越大，屋主的土地持分越大，所得坪數越多。若與建商合建，則需計算雙方的都更分配比例。
2.都更容積率
都更重建的坪數與土地使用分區的容積率、容積獎勵有關。以台北第三種住宅區為例，容積率225%，假設可申請到40%容積獎勵，1坪基地面積可蓋出3.15容積坪，約可換算出4.88權狀坪，4.88坪再依比例分配給合建建商與屋主。過去的老公寓在容積率管制前興建，原容積率可能超過300%，想要公式計算出一坪換一坪的結果，相當困難。
1坪基地面積 x 225%容積率 x 140%容積獎勵 = 3.15坪
3.15坪 x 1.55坪效係數 = 4.88坪
3.都更分配比例
目前市場主流是地主和建商合建都更案，建商投入的營建成本，會透過比例收回重建後的房屋坪數，目前地主和建商的比例分配是50對50到 60對40 ~ 50之間。高房價區域，地主可分少量坪數給建商，若是平價區域，建商分回的坪數佔比較高些。
都更頂樓坪數怎麼算？
地主是依照產權登記所得到的坪數，因此頂樓住戶仍以土地持份大小分配都更後坪數。台灣常見的「頂樓加蓋」，可與建商協調頂樓補償費。
都更一坪換一坪可能性
新北市城鄉發展副局長邱信智說明都更有成本。建議民眾要先了解自家土地的容積率和容積獎勵，基地興建一坪要花多少興建費用，蓋一坪要花15萬還是20萬，粗估總營造費用，最後調查目前位置的市場房價，低房價區域，建商會需要銷售更多戶數來平衡營造成本。
符合一坪換一坪的4項可能條件：
1.自辦都更
2.臨近大馬路或商業區旁邊
3.矮樓層房屋公寓
4.高容積率或高房價區域
都更條件怎麼談，合約看清楚？
根據都市更新條例採多數決，都更同意門檻（所有權人數與土地及建築物面積都需列入）：
迅行劃定更新地區（如海砂屋作為政府優先處理區域）：1/2
一般更新地區：3/4
非屬更新地區內自劃更新單元：4/5
談都更條件的建議：
簽約時請律師協助，逐一審查契約內容和協調，保障自身權利
確認土地信託、資金信託、起造人信託、租金補償或違建拆遷補貼、稅賦、契約有效期限
注意容積率、銷坪、銷坪係數、公設比、車位大小、容積分配比例、工程不中斷原則與時間點、都更土地範圍
若涉及容積移轉，應有回饋地主機制
都更稅賦減免項目
都更權益
都更專業推手，旭日聯合建築師事務所
旭日聯合建築師事務所以致力於改善提升空間環境品質為經營目標，獲得了許多優質獎項，包含新北市政府公共工程優質獎、桃園市政府公共工程金品獎 優等（設計／監造）等。旭日擁有多元的服務項目：建築設計／監造、危老重建、整建維護、室內裝修、騎樓整平。2021年起拓展版圖從危老重建到都市更新版圖，與政府共同推動整合都更案。若有任何都市更新計畫相關問題，歡迎立即聯繫我們！
＊法律僅供參考，實際情況依個案和現今法律為主
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